Projekty typowe

Streszczenie
Z tego artykułu dowiesz się, czym jest projekt typowy, w jakich sytuacjach wskazana jest jego realizacja, czym różni się od projektu indywidualnego. Przedstawimy nasz punkt widzenia na kilka ważnych kwestii, nad którymi powinien zastanowić się Inwestor, zamierzając realizować tzw. projekt gotowy.

Zapraszamy do zapoznania się z artykułem dot. projektów indywidualnych [tutaj]

Projekt typowy

Projekt typowy to projekt gotowy, który Inwestor znajduje w zasobach (katalogach, stronach internetowych) pracowni projektowych specjalizujących się w sprzedaży takich projektów. Sam projekt typowy nie stanowi podstawy do uzyskania pozwolenia na budowę. Zawiera on informacje niezbędne urzędnikowi do uzyskania pozwolenia na budowę. Informacje te, muszą być jednak zweryfikowane i dostosowane do warunków lokalnych poprzez tzw. adaptację projektu typowego, którą wykonuje się w wybranej pracowni projektowej.

Czy adaptacja projektu jest zawsze wymagana?

Odpowiedź brzmi tak- adaptacja projektu typowego jest wymagana zawsze. I bez znaczenia jest tutaj sytuacja, czy planujesz wprowadzać zmiany, czy też projekt podoba Ci się całościowo i nie planujesz wprowadzać żadnych poprawek w zakupionej dokumentacji. Aby złożyć projekt do Urzędu w celu uzyskania pozwolenia na budowę, zakupioną dokumentację projektu typowego należy uzupełnić o projekt zagospodarowania działki budowlanej, oraz dokonać adaptacji do odpowiednich stref i warunków lokalnych, właściwych dla lokalizacji inwestycji oraz obowiązujących warunków zabudowy lub planu zagospodarowania przestrzennego. Dopiero projekt zagospodarowania działki wraz ze wszystkimi niezbędnymi dokumentacji formalno-prawnymi, uzgodnieniami, opiniami itp. oraz zaadaptowany tom zakupionej dokumentacji budynku stanowią komplet projektu budowlanego, będącego podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę (zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, z dn. 25 kwietnia 2012r w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego)
Projektanci, adaptując taką dokumentację swoim nazwiskiem, w myśl art. 20 Prawa Budowlanego stają się autorem tego projekt, przejmując wszystkie obowiązki i uprawnienia, wraz z odpowiedzialnością za projekt, za prawidłowość i kompleksowość danych tam zawartych.

„Za wszystkie rozwiązania zawarte w projekcie budowlanym odpowiada osoba dokonująca przystosowania projektu gotowego do wymagań decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz do warunków otoczenia. Osoba ta jest projektantem w rozumieniu art. 20 Prawa budowlanego, ze wszystkimi wynikającymi z tego faktu prawami i obowiązkami, w związku z czym musi być członkiem właściwej izby samorządu zawodowego (zob. art. 6 ust. 1 ustawy o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów)

Oznacza to, że w celu spełnienia obowiązku, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 4 Rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, w projekcie budowlanym należy na stronie tytułowej zamieścić dane osób będących projektantami (czyli osób adaptujących, a nie tych którzy projekt typowy wykonali). Nie ma więc potrzeby załączania do projektu kopii uprawnień osoby, która faktycznie sporządziła projekt gotowy, lecz jedynie osoby będącej projektantem, czyli pełniącej samodzielną funkcję w budownictwie (art. 12 Prawa budowlanego).

Jakie zmiany w projekcie gotowym są możliwe?

Każdy projekt typowy jest chroniony prawem autorskim. Na początku opisu każdej z tych dokumentacji określony jest zakres zmian, który można dokonać bez pisemnej zgody autora projektu typowego. Zakres ten bywa różny: w mniejszym lub większym stopniu ograniczony, lub czasem bardzo szeroki.
Jeśli więc Inwestor wybrał już jeden z gotowych projektów , w którym zamierza wprowadzić drobne zmiany, należy sprawdzić, czy autor opracowania wyraża zgodę na wprowadzenia tych zmian. Jeżeli planowane zmiany wykraczają poza zgodę udzieloną w części opisowej dokumentacji, należy zwrócić się o pisemną zgodę na wprowadzenia tych zmian do autora projektu. Aby mieć pewność, że zmiany te, będą możliwe do wprowadzenia, zaleca się wystąpić z taką prośbą jeszcze przed zakupem projektu.
Jeśli chcesz dowiedzieć się jakie zmiany są dopuszczone przez autorów opracowania, przed jego zakupem wystąp z prośbą do autora projektu o wyszczególnienie dopuszczalnych zmian, niewymagających zgody autora.

Do najczęściej dopuszczalnych zmian w projekcie, nie wymagających zgody autora należą:
-użycie innych materiałów konstrukcyjnych budynku (ścian, stropów)
– zaprojektowanie fundamentów, poprzez dostosowanie ich wymiarów do lokalnych warunków gruntowych
-wymiarów przekrojów i rozstawu elementów więźby dachowej, dostosowują do odpowiedniej strefy śniegowej, wiatrowej oraz zastosowanego pokrycia dachu
– zmiany rodzaju stropów z zachowaniem układu konstrukcyjnego
– zmian w instalacjach wewnętrznych
– zmiany układu funkcjonalnego poprzez przesunięcia lub likwidacje ścianek działowych
– przesunięcia oraz zmiana ilości i kształtu okien i drzwi
– realizacja odbicia lustrzanego
– wprowadzenie częściowego lub całkowitego podpiwniczenia
Uwaga: wymienione zmiany NIE SĄ one równoznaczne z tym, na co pozwoli autor konkretnego już opracowania-stanowią jedynie przykład.

Czy zmiany w projekcie typowym się opłacają?

Naszym zdaniem, zakup projektu typowego to idealne rozwiązania dla Inwestorów, którzy znaleźli projekt odpowiadający w 100% ich wymaganiom, bez generacji dużych zmian. Ponadto należy pamiętać, że projekt który spełnia Twoje wszystkie oczekiwania, musi również spełniać wymogi decyzji o warunkach zabudowy lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli więc wybrane przez Ciebie opracowanie spełnia dwa powyższe warunki, możesz śmiało zastanawiać się nad zakupem tego projektu typowego.
Jeżeli zastanawiasz się nad zakupem projektu typowego, z wprowadzeniem kilku „drobnych” poprawek i zmian, musisz przeanalizować kilka podstawowych kwestii. Po pierwsze, to o czym wspominaliśmy już wcześniej- czy Twój zakres zmian wchodzi w skład zmian dozwolonych przez autorów opracowania do adaptacji.
Zmiany adaptacyjne powinny być naniesione na oryginał projektu typowego trwałą techniką graficzną, w kolorze czerwonym, lub dołączone jako odnośnik do rysunku gotowego, tzn. przerysowanie go z naniesionymi zmianami. W praktyce oznacza to, że projektant adaptujący nie ma konieczności przerysowania dokumentacji, w której wprowadza się zmiany. Zazwyczaj więc odbywa się to poprzez naniesienie zmian na czerwono na rysunkach projektu. I teraz wyobraźmy sobie sytuację, że tych zmian jest dużo, lub Inwestor, wprowadza zmiany zmian – wniosek jest jeden, dokumentacja może stać się nieczytelna.
Ponadto każda zmiana w projekcie typowym podnosi koszty adaptacji. Każda pracownik biur projektowych, rozmawiający z Wami nt. adaptacji, zada pytanie dot. zmian, które chcecie wprowadzić. Na tej podstawie wycenia on pracę pracowni projektowej, a więc koszt adaptacji Waszego projektu. Trzeba pamiętać, że nie zawsze „drobne” zmiany z punktu widzenia Inwestora, są drobnymi zmianami z punktu widzenia projektantów poszczególnych branż. Najwięcej kłopotów adaptacyjnych sprawiają zmiany ingerujące w układ konstrukcyjny czy elementy konstrukcyjne budynku. Często w tym przypadku nie obędzie się bez dodatkowych obliczeń, weryfikacji i rysunków szczegółowych konstruktora. Inwestorzy, bardzo często nie zdają sobie sprawy, że np. usunięcie lub przesunięcie ściany nośnej czy słupa, sprawia że strop przyjmuje inny schemat statyczny a w związku z tym wymaga innego schematu zbrojenia czy zamiana stropu monolitycznego na strop prefabrykowany lub odwrotnie, wymaga sporządzenia szeregu obliczeń statycznych oraz generacji szczegółowych rysunków konstrukcyjnych.
Tak więc, jeśli wybrałeś projekt typowy i rozważasz wprowadzenie „drobnych” wg Ciebie zmian, udaj się ze swoim pomysłem do pracowni projektowej. Po pierwsze, pracownia taka, po dokładnej analizie, powinna udzielić Ci informacji, czy projekt który bierzesz pod uwagę jest odpowiedni dla Twojej działki, spełniając obowiązujące przepisy, czy spełnia wymogi planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto udzieli Ci informacji dot. skomplikowania zmian, które chcesz wprowadzić oraz wyceni całą procedurę adaptacyjną. Może się bowiem okazać, że koszty zakupu projektu typowego wraz z adaptacją z wprowadzonymi licznymi zmianami są niedużo mniejsze niż koszty projektu indywidualnego. Projekt indywidualny, realizowany na bazie elementów, które Ci się podobają, może się okazać w tej sytuacji korzystniejszym rozwiązaniem. Masz bowiem możliwość wprowadzenia dowolnych zmian, dostosowaniu swojego indywidualnego projektu do własnych potrzeb, gustów i estetyki. Ponadto projekty takie są dostosowane stricte do Twojej działki, zapisów MPZP lub WZ.

Zalety i wady projektów typowych

Przedstawimy kilka uznanych w świecie zalet i wad projektów typowych, oraz przedstawmy nasz punkt widzenia na daną kwestię
– niższy koszt dokumentacji projektowej – to zależy, przede wszystkim od ilości wprowadzanych zmian (wspominaliśmy o tym wcześniej w artykule)
– szybsze uzyskanie pozwolenia na budowę – to prawda związane jest to z krótszym czasem przygotowania dokumentacji projektowej; w projekcie typowym kilka branży jest gotowych, wystarczy je tylko przejrzeć i zaadaptować, podczas gdy w projekcie indywidualnym każda z branż musi być opracowana od podstaw do każdego projektu
– klient wybiera produkt na podstawie wizualizacji i rzutów– częściowo się z tym zgodzimy. Klienta przyciąga to co cieszy jego oko. Jeśli Klient decyduje się na projekt indywidualny, na podstawie tego o czym sam marzy i pomysłu który ma w głowie, może się okazać, że rozrysowaniu tego w programach graficznych nie do końca spełnia to jego oczekiwania.
-duży wybór i dostępność projektów – należy się z tym zgodzić. Dzięki takiej możliwości Inwestor może bardzo szybko określić własne preferencje, upodobania, i nawet jeśli nie zdecyduje się na zakup projektu typowego, to może podpatrzeć pewne elementy, które mu się podobają, i odwrotnie, dowiedzieć się, co go wręcz odstrasza
– większość projektów jest to siebie podobna – bardziej skłanialibyśmy się stwierdzenia, że w obrębie danej pracowni sporządzającej projekty typowe znajdziemy projekty w podobnej estetyce graficznej – mają oni bowiem swoje wewnętrzne standardy. Co do podobieństwa projektów, to ciężko porównać dom parterowy i dom z poddaszem użytkowym, czy dom z dachem spadzistym i ze stropodachem. Na rynku istnieje mnóstwo projektów typowych, i choć układ funkcjonalny może się wydawać podobnym do innego, wystarczy wprowadzić drobne zmiany, by estetyka i wygląd zewnętrzny budynku był zupełnie inny.
– nie zaspokoją w 100% wymagań funkcjonalnych Inwestora – to prawda, rzadko zdarza się sytuacja że projekt całościowo spełnia wszystkie wymagania Inwestora. Niestety potrzeba kompromisu sprawia, że przyszli gospodarze dopasowują się do domu, zamiast on do nich
– trudno dopasować projekt typowy do działek o nieregularnych kształtach – z tym również trzeba się zgodzić. Działki nieregularne lub wąskie wymagają specjalnego podejścia projektowego. Trudno również będzie dobrać idealny projekt dla działki ze znacznym spadkiem terenu. Projekty katalogowe w większości projektowane są dla działek powszechnych, raczej płaskich.
– projekty typowe mogą nie spełniać wymagań MPZP lub WZ – o tym wspominaliśmy już wcześniej – generuje to konieczne do wprowadzenia zmiany, nie może powstać bowiem budynek, który nie spełnia tego podstawowego wymogu
– zmiany z projekcie typowym mogą mu zaszkodzi – racja, nieprzemyślane zmiany, przede wszystkim w wyglądzie zewnętrznym budynku mogą popsuć jego walory estetyczne. To podejście można jednak odebrać również jako pozytywne, szczególnie w przypadku klientów, którzy nie do końca wiedzą czego chcą, są niezdecydowani. Jeśli wybiorą projekt typowy, w którym wiele problematycznych rzeczy jest już rozwiązanych, mają  łatwiej
– wizualizacje domów i wnętrz projektów typowych, są szczególnie pomocne dla osób, które nie czytają rysunków architektonicznych, dzięki czemu mogą oni w prosty, szybki sposób ustalić, czy dany projekt im się podoba
– wiele popularnych projektów budynków typowych zostało już zrealizowanych, niektóre można obejrzeć, pewnie nawet niedaleko od Ciebie, porozmawiać z mieszkańcami, skorzystać z ich doświadczeń; ponadto na temat konkretnych projektów typowych istnieje wiele opinii, np. na forach internetowych

Prawidłowy proces projektowy z zastosowaniem projektów typowych to następująca kolejność:

Najważniejsza kwestia to ta, aby zakup projektu typowego był na końcowym etapie tego procesu.


Jeśli zastanawiasz się nad wyborem projekty typowego zapraszamy do zapoznania się z naszymi gotowymi koncepcjami budynków [tutaj]. Być może, to któraś z Naszych koncepcji zainspiruje Cię do stworzenia wymarzonego budynku…
Zapraszamy również do kontaktu z Naszym biurem, w celu analizy danego projektu typowego oraz jego adaptacji. [tutaj]